전월세 계약서, AI로 거르고 등기부는 직접 본다

계약서를 AI에 올리기 전, 개인정보부터 가린다

첫 전월세 계약은 낯선 용어투성이다. AI에 계약서를 넣고 위험한 부분을 짚어달라고 하면 출발점으로는 유용하다. 다만 순서가 있다. 올리기 전에 가릴 것부터 가려야 한다.

계약서에는 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 계좌번호, 연락처가 그대로 담긴다. 공개형 챗봇에 이 정보를 넣으면 유출 위험이 생긴다. 이름과 번호를 '임대인 A', '○○은행 계좌'처럼 바꾸고, 조항 내용만 남겨 질문하는 게 안전하다. 비식별화를 해도 물건 특성상 당사자가 추정될 수 있으니, 꼭 필요한 조항만 올리는 것이 좋다.

설정도 한 번 확인하자. 입력한 내용을 학습에 쓰지 않도록 하는 옵션과 대화 보존을 끄는 기능이 있는지 보고 켜 두면 노출 범위를 줄일 수 있다.

'AI에 결론 말고 쟁점을 묻는다'

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질문을 어떻게 하느냐에 따라 답의 쓸모가 갈린다. "이 계약 안전해?"처럼 결론을 맡기면 근거 없는 안심만 돌아오기 쉽다. AI는 판단자가 아니라 검토 보조자로 쓰는 게 맞다.

대신 이렇게 묻는다. "임차인에게 불리할 수 있는 조항을 찾아 표로 정리하고, 왜 불리한지 근거를 달아줘." "보증금 보호 관점에서 들어가야 하는데 빠진 특약이 있으면 체크리스트로 알려줘." "일반적인 주택임대차 표준계약서와 다른 특약이 있으면 짚어줘."

조항을 표로 정리하고 위험 지점을 표시하는 일은 AI가 꽤 잘하는 영역이다. 사람이 한 줄씩 읽다 놓치는 부분을 빠르게 훑어주는 역할이다.

AI로 거를 핵심: 특약과 보증금

AI에게 점검시킬 때 특히 두 덩어리를 비워두지 말자.

첫째는 특약이다. 잔금일까지 임대인이 등기 권리관계를 지금 상태로 유지하고, 근저당이 있다면 잔금과 동시에 말소한다는 조항이 있는지 본다. 전세보증금 반환보증 가입에 협조하고, 가입이 거절되면 계약을 해제하고 보증금을 돌려준다는 안전장치도 중요하다. 계좌는 등기부상 소유자 명의가 맞는지도 확인 대상이다.

둘째는 보증금을 지키는 권리다. 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춰야 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 돌려받을 수 있다. AI에 이 흐름이 계약서와 특약에 반영됐는지 점검시키면 빠진 고리를 찾기 쉽다.

주의할 함정도 있다. 임대인이 체납한 세금 가운데 재산세·종합부동산세 같은 '당해세'는 임차인의 확정일자보다 먼저 배당된다. 확정일자를 아무리 일찍 받아도 이 부분은 막지 못한다. 계약 전 임대인 동의를 받아 미납 국세·지방세를 열람하는 방법이 있지만, 열람으로도 계약 이후 생기는 당해세나 아직 고지되지 않은 재산세까지는 확인할 수 없다.

AI가 못 하는 것, 사람이 확인할 것

여기서부터는 AI를 믿으면 안 되는 구간이다.

먼저 환각이다. AI는 실제로 없는 법 조문이나 판례를 그럴듯하게 지어낼 수 있다. AI가 "주택임대차보호법 몇 조에 따라"라고 단정하면, 국가법령정보센터 같은 원문에서 조문을 직접 대조하기 전까지 사실로 받아들이지 않는 편이 안전하다.

더 근본적인 한계는 AI가 계약서 바깥의 사실을 모른다는 점이다. 등기부등본의 선순위 근저당, 임대인의 미납 국세, 그 동네 전세 시세, 신탁 여부는 서류와 현장에서 사람이 직접 확인해야 한다. 등기부 을구의 채권최고액과 보증금을 더한 금액이 시세에 가까울수록 위험이 커지는데, 보증 가입이 실제로 되는지는 HUG나 SGI 기준으로 따로 확인해야 한다.

정리하면 이렇다. 조항을 훑고 질문거리를 뽑는 초벌 작업은 AI에 맡기되, 금액이 크거나 압류·신탁처럼 권리관계가 복잡하면 공인중개사와 법률 전문가의 확인을 거치는 게 맞다. AI는 사람의 검토를 빠르게 해주는 도구이지, 계약의 책임을 대신 져 주는 존재가 아니다.

출처

1. 임대인이 세금 체납 중인 집에 전세 들어갈 때 - 당해세 우선 원칙
2. 법률 업무에서의 생성형 AI 활용과 한계 - tilnote